घर किन्न खोज्दा रियल इस्टेट एजेन्टलाई सोधिने सबैभन्दा सामान्य प्रश्नहरू प्रायः यिनै हुन्छन्:

• “मार्केट कस्तो छ?”
• “अहिले ब्याजदर कति छ?”
• “घरको मुल्य घट्ला त?”

तर पछिल्ला केही महिनामा मैले झन् धेरै सुन्न थालेको अर्को प्रश्न हो — “एजेन्टले कति कमिसन फिर्ता दिन्छ?”
मेरो अनुभवमा, कतिपय सम्भावित बायर (Buyer) हरू आफु कति मुल्यसम्मको घर किन्न सक्छन्, ऋण स्वीकृत हुन्छ कि हुँदैन भन्ने बुझ्नुअघि नै, “एजेन्टले कति पैसा फिर्ता दिन्छ?” भन्ने कुरामा बढी केन्द्रित भएको पाएँ।

मेरा वास्तविक अनुभवबाट दुई उदाहरण:
एक पटक घर किन्ने विषयमा छलफल चलिरहेको बेला एक सम्भावित ग्राहकले सिधै भन्नुभयो:“तपाईले यति डलर कमिसन फिर्ता दिन्छु भनेर कागजमा साइन गर्नु भयो भने म तपाईँ सँग काम गर्छु।”मैले उहाँलाई स्पष्ट रूपमा भनेँ — म कानुन विपरीत कमिसन फिर्ता गर्ने सम्झौता गर्न सक्दिनँ।केही समयपछि थाहा भयो, उहाँले अर्कै एजेन्टसँग नयाँ घर (New Construction Home) किन्नु भएछ।

त्यसै गरी अर्को एक जना बायरले सोध्नुभयो:
“म पहिलेदेखि एउटा एजेन्टसँग कुरा गरिरहेको छु। उसले मलाई ५०% कमिसन फिर्ता दिन्छु भनेको छ। तपाई मलाई कम्तीमा ६०% कमिसन फिर्ता दिनुहुन्छ भने म तपाईँलाई एजेन्ट बनाउँछु, नत्र किन एजेन्ट परिवर्तन गर्नु?” वहाँको पनि अर्कै एजेन्ट सँग कारोबार भएको थाहा पाएँ ।

एजेन्टले कमिसन कति घटाउन सक्छ भन्ने कुरा हरेक डिल (कारोबार) मा फरक-फरक हुन्छ । लेन्डरले लोनको प्रकारको आधारमा बिक्रेताले दिने कन्सेशन्, र यदि आफुले कुनै इन्सेन्टीभ दिने भए सो रकम एड्जस्ट्मेन्ट गरी सकेपछि मात्र रियल स्टेट एजेन्टलाई कति रकम क्लोजिङ कस्ट (पास खर्च) को लागी खरिदकर्तालाई दिन सकिन्छ भन्ने कुरा थाहा हुन्छ । त्यो रकम कुनै सेट परसेन्ट् (%) हुने कुरै हुँदैन ।

यसरी नियमसंगत हिसाबले कन्ट्रीब्युशन गर्ने कमिसन एजेन्टको मेनेजिङ ब्रोकरले पनि अप्रुभ गर्नुपर्छ । कुनै डिस्काउन्ट ब्रोकरहरूले बढी नै कमिसन घटाएर ग्राहकको लागी सहयोग गर्न सक्छन् भने कुनै ब्रोकरहरूले खासै घटाउँदैनन् । यी सबै कुरा नबुझी निर्णय गर्दा बायर र एजेन्ट दुवै ठुलो जोखिममा पर्न सक्छन्। यदि कुनै एजेन्टले नियमअनुसार दिन मिल्ने भन्दा बढी कमिसन फिर्ता गर्ने वाचा गरेको छ भने कृपया सतर्क रहनुहोला ।

यो लेख पढ्नुहुने सम्पूर्ण बायर तथा एजेन्ट्हरु कृपया कानुनको पालना गर्नुहोला । खरिदकर्ताले पनि एजेन्टले दिने त हो लिइदिन्छु भनेर गैर कानुनी रूपमा कमिसन फिर्ता लिनुभयो भने पछि अडिट भएको खण्डमा तपाइको घर समेत जोखिममा पर्नेछ । कृपया अनावश्यक जोखिम नलिनुहोला ।

किन रियल इस्टेट कमिसन कडा रूपमा नियमन हुन्छ ?
घर–जग्गाको कारोबार सामान्य व्यापार होइन। यसमा: ठुलो रकम, बैङ्क/लेंडरको पैसा, जग्गाको स्वामित्व र मानिसको सबैभन्दा आधारभूत आवश्यकता — बस्ने घर जोडिएको हुन्छ। यसैले यो क्षेत्र कडा कानुन र नियमहरू अन्तर्गत चल्छ, जस्तै:
• RESPA (Real Estate Settlement Procedures Act)
• Lender का underwriting नियमहरू
• State Real Estate Commission का नियमहरू

यी सबैको उद्देश्य एउटै हो:
• मोर्गेज ठगी (Mortgage fraud) रोक्नु
• Buyer लाई गलत प्रलोभनबाट जोगाउनु
• Transaction लाई पारदर्शी बनाउनु

एजेन्टले कानुनी रूपमा के गर्न सक्छन् ?
एजेन्टले आफ्नो कमिसनबाट वायरको पास खर्च को लागी कन्ट्रीब्युशन गर्न क्लोजिङ डिस्क्लोजर (Closing Disclosure) र सेटलमेन्ट् स्टेटमेन्टमा (Settlement Statement) उल्लेख गरिएजती रकम मात्र सहयोग मात्र सहयोग गर्न सक्छ।
जस्तै:
• Loan Origination Fees
• Appraisal, Title, Escrow खर्च
• Prepaid tax, Insurance, Interest
• Interest rate buy-down

एजेन्टले यी काम गर्न पाउँदैनन्:
• Down Payment तिर्नु
• Buyer लाई Cash हातमा फिर्ता दिनु
• Settlement Statement बाहिर पैसा लेनदेन गर्नु
• Side Agreement बनाएर Commission बाँड्नु
यी सबै गर्न नमिल्ने कार्यहरू गरेमा एजेन्ट र बायर दुबैलाई कडा कानुनी कारबाही हुनेछ ।

इन्सेन्टिभ् Incentive (Concession) के हो र वास्तवमा कसरी काम गर्छ?
रियल इस्टेटमा Seller Concession वा Incentive भनेको बिक्रेताले खरिदकर्ताको केही खर्च (जस्तै cCosing Cost, Prepaid, वा ब्याजदर घटाउन सहयोग गर्न ) बेहोर्ने सुविधा लाई बुझिन्छ । कुल Incentive को सीमा प्रायः घरको मूल्यको अधिकतम 6% सम्म हुन्छ (यो रकम Loan Type अनुसार फरक पर्न सक्छ)।

निम्न तीन पक्षहरूले वायरलाई इन्सेन्टीभ दिन पाउँछन् ।
• Seller
• Lender
• Realtor

प्राथमिकता यस्तो हुन्छ:
1. पहिले Seller
2. त्यसपछि Lender
3. अन्त्यमा मात्र Realtor

र यी सबै Incentive Closing Costs र Prepaids मा मात्र प्रयोग हुन सक्छ।

सामान्यतया Buyer को Closing Cost करिब २%–४% वरिपरि हुन्छ। त्यसैले धेरैजसो अवस्थामा (विशेष गरी Seller ले Concession दिएको बेला) “५०% वा ६०% वा कुनै सेट प्रतिशत कमिसन फिर्ता”भन्ने कुरा न व्यवहारिक हुन्छ, न कानुनी।

एउटा सरल उदाहरण
घरको मुल्य: $500,000
• Maximum incentive (6%): $30,000
• Seller concession: $20,000
• Lender credit: $5,000
• अब बाँकी रियल्टरले दिन मिल्ने इन्सेन्टीभ्: $5,000
त्यो $5,000 भित्र मात्र Realtor ले आफ्नो कमिसनबाट Buyer को Closing Costs /Prepaids मा सहयोग गर्न सक्छ।

एजेन्टको ले ‘कमिसन फिर्ता’ गर्न फोकस गर्ने होइन — कानुनी रूपमा सुरक्षित, नियमअनुसार (Compliant) र आर्थिक रूपमा स्मार्ट (Financially Smart) डिल बनाउन तथा खरिदकर्ताको सर्वोत्तम हितको रक्षा गर्ने कर्तव्य पुरा गर्नुपर्छ ।
यदि तपाइ घर किन्ने बारे सोच्दै हुनुहुन्छ भने, एजेन्टलाई “तपाईँ कति कमिसन फिर्ता दिनुहुन्छ?” भन्नुअघि आफैंलाई यी प्रश्न सोध्नुहोस्:

• के यो कानुनी छ ?
• के यो Closing Disclosure मा देखिन्छ ?
• के यसले मेरो Loan जोखिममा पार्छ ?

सस्तो सुनिने प्रस्ताव सधैँ सुरक्षित हुन्छ भन्ने छैन। घर किन्दा सबैभन्दा ठुलो फाइदा भनेको केही हजार डलर होइन — सुरक्षित र कानुनी रूपमा बलियो डिल हो।
———————————————-

🏠 About Realtor Bhola
Realtor Bhola (रियल्टर भोला) कोलोराडोस्थित एक अनुभवी रियल इस्टेट एजेन्ट हुन्, जो Fort Collins देखि Colorado Springs सम्मका घर खरिद–बिक्रीमा ग्राहकलाई सल्लाह, मार्गदर्शन, र सहयोग प्रदान गर्छन्। उनको आदर्श वाक्य हो “I don’t just sell homes — I guide, I advise, and I work for your best interest.”
Realtor Bhola eXp Realty मार्फत आवासीय र लगानीसम्बन्धी सम्पत्तिहरूमा विशेषज्ञता राख्छन्।
थप जानकारीका लागि:
📞 Realtor Bhola : 253-332-3420
🌐 Facebook.com/RealtorBhola
📧 bholakc@outlook.com